Zástupca vlastníkov. Ochranca záujmov vlastníkov alebo predĺžená ruka správcu?

Definícia pozície zástupcu vlastníkov by jednoznačne prekračovala citáciu zákona, presné definovanie pojmu „zástupca vlastníkov“ totiž neexistuje. Kompetencie zástupcu a podmienky pre výkon tejto funkcie sú v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BZ“) definované maximálne stručne, čo v praxi spôsobuje množstvo problémov a nájsť odpoveď na riešenie týchto problémov je niekedy dosť náročné. V nasledujúcom článku sa budeme venovať voľbe zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, otázke jeho postavenia, otázke právnej základne vzťahu medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov zastúpených správcom a medzi zástupcom vlastníkov bytov. Budem sa venovať aj právam a povinnostiam zástupcu vlastníkov, v praxi sú totiž v rozsahu od nič po všetko, kde zástupcovia podpisujú faktúry za desiatky tisíc eur bez akejkoľvek zodpovednosti alebo bez odborných vedomostí o daných prácach, či službách. Pre prípady prekročenia svojich právomoci by bolo vhodné zakotviť určité sankcie, rovnako ale aj pre prípady, ak si svoje povinnosti zástupca neplní.

Voľba zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Pre voľbu zástupcu vlastníkov bytov je potrebná nadpolovičná väčšina hlasov. Na schôdzi vlastníkov musí byť prítomných aspoň dve tretiny všetkých vlastníkov domu. Ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, na prijatie rozhodnutia je potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov. Môže teda nastať situácia, na základe ktorej bude v bytovom dome so 60-imi bytmi zvolený zástupca len dvomi vlastníkmi z troch na schôdzi prítomných. Ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, musí do piatich pracovných dní oznámiť výsledok hlasovania spôsobom v dome obvyklým, napr. vyvesením rozhodnutia na nástenke, nesmie tam však zverejniť osobné údaje. Zástupcu vlastníkov bytov si nie je možné zvoliť pre zastupovanie len niektorých vlastníkov v bytovom dome, čo uvádza aj Okresný súd Trenčín v rozhodnutí pod sp. zn. 27C/164/2013 zo dňa 14. 08. 2015: „Zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov pritom zastupuje všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v danom obytnom dome a nie je možné, aby zastupoval len niektorých vlastníkov“ Čo sa týka počtu zástupcov vlastníkov, z gramatického výkladu BZ by sme mohli dospieť, že zákon používa pre vymedzenie funkcie zástupcov vlastníkov, len jednotné číslo. No Okresný súd Košice II v rozhodnutí pod sp. zn. 18C/36/2014 zo dňa 10. 05. 2017 k tomu zaujal stanovisko, že: „gramatický výklad zákonných ustanovení je jeden z možných výkladov práva, podstatným je však zmysel a účel zákonnej úpravy. Zmyslom inštitútu zástupcu vlastníkov je vyriešenie praktického fungovania správy bytového domu, zrýchlenie a zjednodušenie kontaktu medzi vlastníkmi a správcom, keď zástupca vlastníkov tento kontakt sprostredkúva. Z povahy tejto činnosti nie je vylúčené, aby ju vykonávali viaceré osoby, čo je vhodné aj pre prípad práceneschopnosti, či dlhodobej neprítomnosti jedného zástupcu, je však žiaduce upraviť aj vzájomný pomer medzi zástupcami, aby bolo zrejmé, za akých podmienok je ten ktorý z nich oprávnený vystupovať vo vzťahu k správcovi a naopak, ktorého zo zástupcov a za akých okolností je oprávnený a povinný kontaktovať správca. Spôsob, akým sa upraví výkon činnosti zástupcu vlastníkov, je však výlučne v kompetencii vlastníkov, ktorí nesú zodpovednosť aj za prípadne komplikácie s tým spojené.“

Pri analýze práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov treba zdôrazniť, že tu nejde o analýzu práv k ich individuálnemu vlastníctvu, ale ide o práva, ktoré sú spojené s ich spoluvlastníctvom k spoločným častiam a zariadeniam domu a spoločným nebytovým priestorom. Do popredia tak vystupuje spoločenská funkcia zástupcu vlastníkov. V Občianskom zákonníku je obsah spoluvlastníctva upravený rovnako ako obsah individuálneho vlastníctva. Ustanovenia BZ však upravujú obsah spoluvlastníctva vlastníkov bytov a nebytových priestorov k spoločným častiam domu a spoločným zariadeniam domu špeciálne a majú prednosť pred ustanoveniami o spoluvlastníctve v Občianskom zákonníku (platí právna zásada „lex specialis derogat lex generalis“). Možno tu hovoriť o spoluvlastníctve osobitného druhu.

Absolútnu ochranu každého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru pri rozhodovaní vo veciach spoluvlastníctva by bolo možné docieliť len presnou zákonnou úpravou, takmer nevykonateľnou v praxi. BZ by v takomto prípade musel obsahovať ustanovenie, ktoré by vyžadovalo na prijatie rozhodnutia súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Takáto úprava by však viedla k ohrozeniu vlastníckeho práva tých vlastníkov, v záujme ktorých by bolo prijatie určitého rozhodnutia, no iný vlastník by mohol prijatie takéhoto rozhodnutia zablokovať. Napriek tomu BZ obsahuje jediný prípad, kedy je poskytnutá absolútna ochrana každého vlastníka. Ide o prijatie rozhodnutia vo veci prevodu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí. Jedine v tomto prípade sa na prijatie rozhodnutia vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Kto sa môže stať zástupcom vlastníkov zákon osobitne nerieši. Všeobecne však o výkone tejto funkcie nie je veľký záujem. Základným problémom v praxi je, či sa zástupcom môže stať aj osoba, ktorá nie je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome. Sú tu dva názory. Prvý hovorí o tom, že ak by zákonodarca chcel viazať túto funkciu na vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, tak by to vyjadril v právnej norme textu zákona, tak ako to je napr. pri členoch rady a predsedovi spoločenstva. Druhý názor s tým nesúhlasí a odvoláva sa na nedôslednosť zákonodarcu. Je prirodzené, aby práve zástupca vlastníkov poznal všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca prichádza do kontaktu s osobnými údajmi a dokladmi, ktoré zákon pripúšťa vidieť len vlastníkom. Často sa však stáva, že túto funkciu nechce v dome nikto vykonávať, a v prípade ak by bola táto funkcia viazaná na vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, tak by ostali vlastníci bytov a nebytových priestorov častokrát bez zástupcu. Chýbal by tu akýsi kontrolór pre správcu. Problematická je aj otázka odborných znalostí zástupcu. V praxi sa zástupca mnohokrát stretáva s riešením problémov technického charakteru. Na internete môžeme nájsť mnoho profesionálnych zástupcov vlastníkov, ktorí za odmenu budú vykonávať túto funkciu, uvádzajú, že plne spôsobilí na výkon tejto funkcie a disponujú mnohými znalosťami, či už technického alebo právneho. Nájsť jednoznačnú odpoveď na otázku, či má byť zástupca vlastníkov v dome aj vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome je ťažké, či by sme už odpovedali áno alebo nie, každá odpoveď má svoje veľké plusy a takisto aj veľké mínusy, možno však konštatovať, že zákon túto otázku nerieši a ponecháva ju v dispozícii vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome.

Príkazná zmluva vs. Mandátna zmluva vs. Dohody na základe Zákonníka práce

Apriórnou otázkou pri uzatváraní akéhokoľvek typu zmluvy so zástupcom vlastníkov je, v akom postavení koná správca. Nie je správnym postupom, ak by konal vo svojom mene, resp. by zmluvu podpisoval sám vo svojom záujme. Zástupca je zástupcom vlastníkom a aj keď prípadnú zmluvu podpisuje správca, koná v tomto prípade vždy v mene a na účet vlastníkov. Je len právnym určením, že ju z praktických dôvodov podpisuje práve správca. Rovnako dôležitou otázkou je, či je nutné, aby bol obsah zmluvného vzťahu schválený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov na schôdzi, alebo postačuje súhlas vlastníkov aby formu zmluvného vzťahu a jeho obsah určil správca. V prípade, ak by sa pre takéto rozhodnutie nevyžadovala forma schôdze vlastníkov a zmluvu by podpísali priamo vlastníci bytov a nebytových priestorov, zástupca by zastupoval len tých vlastníkov, ktorí zmluvu podpísali, a nie všetkých vlastníkov v bytovom dome. Mohla by nastať situácia, že dvaja z troch vlastníkov prítomných na schôdzi určia zástupcu vlastníkov a to napriek možnosti, že pri podpise zmluvy priamo niektorými vlastníkmi mimo schôdze by sa potenciálne dosiahol vyšší počet účastníkov zmluvy než dvaja z troch.

Vzhľadom na nejednoznačnosť postavenia zástupcu vlastníkov je praktickou prekážkou samotné definovanie jeho právneho statusu. Akou zmluvou je vhodné upraviť vzťah so zástupcom? Podľa môjho názoru dohody o prácach vykonávaných mimo pracovného pomeru nie sú vhodné na úpravu vzťahu pre zástupcu vlastníkov a to z viacerých dôvodov. Pri tomto vzťahu by mohlo dochádzať ku konfliktu záujmov. Zástupca má hájiť záujmy vlastníkov, uplatňovať si požiadavky vlastníkov u správcu. Ak by bol zamestnaný podľa Zákonníka práce, musel by riadne plniť pokyny nadriadeného, čiže zamestnávateľa. V tomto prípade by bol vo vzťahu podriadenosti. Vzťahovali by sa na neho taktiež povinnosti vyplývajúce z právnych predpisov upravujúcich zabezpečenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci. V prípade vzniku škody Zákonník práce uvádza v ustanovení § 225, že „náhrada škody spôsobená z nedbanlivosti nesmie presiahnuť tretinu skutočnej škody a nesmie byť vyššia ako tretina odmeny dohodnutej za vykonanie práce“, vo zvyšnej časti by niesol zodpovednosť „zamestnávateľ“. Najvhodnejšou voľbou sa zdá byť forma príkaznej zmluvy. V otázke zodpovednosti za škodu by sa na príkazníka vzťahovali všeobecné ustanovenia o zodpovednosti za škodu upravené v Občianskom zákonníku, čo znamená, že by zodpovedal za škodu v plnej výške a nebol by obmedzený zákonom, ako je to v prípade vykonávania funkcie zástupcu prostredníctvom dohôd na základe Zákonníka práce. Riešenie postavenia zástupcu vlastníkov spôsobom uzavretia určitej dohody podľa Zákonníka práce nie je vhodným aj z dôvodu, že pri výkone funkcie na základe dohody by musel zástupca túto funkciu plniť počas celého roka a v praxi je z pragmatických dôvodov zástupca (akoby) ustanovený len na pár dní do roka, čo prakticky znamená, že počas obdobia jeho oficiálneho neevidovania ako zástupcu, túto funkciu reálne nevykonáva. Je právne irelevantné, či bremeno určenia tohto vzťahu je na pleciach vlastníkov alebo „to tak navrhol správca“. Ide v každom prípade o protizákonné konanie.

V rámci príkaznej zmluvy by ako príkazca vystupovali vlastníci, ktorých zastupuje správca, ktorý je splnomocnený vlastníkmi na uzavretie príkaznej zmluvy a príkazníkom by bol zástupca vlastníkov. Táto funkcia sa môže vykonávať bez nároku na odmenu (čo by predstavovalo taktiež praktickú nevykonateľnosť funkcie), alebo zástupca môže mať aj schválenú odmenu. Odmena by mala byť vyplácaná z finančných prostriedkov konkrétneho bytového domu a tiež schválená vlastníkmi, objavujú sa však prípady, v ktorých je odmena zástupcu vyplácaná priamo správcom bytového domu a najmä v týchto prípadoch sa stretávame s plnením funkcie zástupcu skôr v prospech správcu.

Ďalšou možnosťou je uzavretie mandátnej zmluvy. Ak si porovnáme mandátnu zmluvu s príkaznou zmluvou, hlavný rozdiel medzi nimi je v úprave zodpovednosti za škodu v Občianskom zákonníku a v Obchodnom zákonníku. Pri mandátnej zmluve ten, kto poruší svoju povinnosť zo záväzkového vzťahu, je povinný nahradiť škodu tým spôsobenú, ibaže preukáže, že porušenie povinností bolo spôsobené okolnosťami vylučujúcimi zodpovednosť. Týmito okolnosťami sú len prekážky, ktoré nastali nezávisle od vôle povinnej strany a bránia jej v splnení jej povinnosti, ak nemožno rozumne predpokladať, že by povinná strana túto prekážku alebo jej následky odvrátila alebo prekonala a v čase vzniku záväzku túto prekážku predvídala. Nestačí aby zástupca preukázal, že škodu nezavinil. Pri príkaznej zmluve zástupca zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti, pričom zodpovednosti sa zbaví ak preukáže, že škodu nezavinil. V prípade ak zástupca poverí vykonaním príkazu inú osobu bez toho, aby s tým súhlasili vlastníci, tak potom nesie zodpovednosť, akoby príkaz vykonal sám a nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu tak, že poukáže na iného s tým, že konajúci škodu fakticky spôsobil. Pri príkaznej zmluve, zástupca musí konať v rámci svojich schopností a znalostí, pri mandátnej zmluve, zástupca musí konať s odbornou starostlivosťou. Možno z toho vyvodiť záver, že pre vlastníkov by bolo vhodnejšie uzatvoriť mandátnu zmluvu, no pri súčasnom malom záujme o výkon tejto funkcie nie je jasné, či by sa našiel zástupca, ktorý by bol ochotný podpísať mandátnu zmluvu. Avšak, sú zástupcovia tak znalí práva, že im je jednoznačne jasný rozdiel medzi týmito typmi zmlúv v otázke zodpovednosti za škodu?

Rámec jeho povinností

BZ vymedzuje povinnosti, oprávnenia a zákazy pre zástupcu vlastníkov v ustanovení  § 8a ods. 5 BZ len veľmi stručne, keď uvádza, že medzi jeho povinnosti patrí informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu a uplatňovať požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy voči správcovi. Medzi jeho zákazy patrí rozhodovacia právomoc vo veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v zmysle ustanovenia § 14 BZ. Týmto zákazom sa nemyslí akékoľvek rozhodovanie vo veciach týkajúcich spoločných častí a zariadení domu, ide len o zákazy, ktoré sú uvedené v zákone alebo v zmluve o výkone správy. Z týchto skutočností vyplýva, že BZ splnomocňuje zástupcu len na výkon vyššie uvedených právomoci. Iné činnosti zástupca smie vykonávať len ak bol na ne splnomocnený v zmluve o výkone správy alebo v zmluvnom vzťahu medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov zastúpenými správcom a zástupcom vlastníkov, avšak tieto zmluvy ho nesmú splnomocniť v rozhodovacej právomoci v zmysle ustanovenia  § 14 BZ. Zástupca sa od pokynov vlastníkov smie odchýliť len vtedy, ak je to nevyhnutné v záujme vlastníkov a ak nemôže včas dostať ich súhlas; inak zodpovedá za škodu. To znamená, že ak zástupca uzavrie nejakú zmluvu, na uzavretie ktorej nebol splnomocnený, vlastníci sa môžu dožadovať náhrady škody voči zástupcovi.

V prípade ak sa zakotvia oprávnenia a povinnosti zástupcu vlastníkov v zmluve o výkone správy, ustanovenie § 8a ods. 1 BZ hovorí o tom, že na schválenie zmluvy o výkone správy alebo na jej zmenu sa vyžaduje podpis nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a podpis správcu. V prípade ak sa zakotvia jeho oprávnenia v zmluvnom vzťahu, na prijatie tohto rozhodnutia sa bude vzťahovať ustanovenie § 14 ods. 3 BZ. Bolo by vhodné, aby zákonodarca zakotvil priamo v zákone, či je potrebné zakotvenie oprávnení a povinností zástupcu vlastníkov priamo v zmluve o výkone správy, čím by sa zaviedla väčšia ochrana vlastníkov, alebo či bude stačiť zakotvenie takýchto oprávnení v zmluvnom vzťahu medzi vlastníkmi zastúpenými správcom, a zástupcom vlastníkov. Sme toho názoru, že všetky práva a povinnosti voleného zástupcu vlastníkov by mali byť povinne definované a uvedené v zmluve o výkone správy, predsa len na jej odsúhlasenie sa vyžaduje vyšší počet hlasov vlastníkov v dome. Uvedené by uľahčovalo aj situáciu všeobecne, nakoľko by tento postup zabránil duplicite zmluvných vzťahov.

Čo sa týka bežnej údržby domu, ako je napr. výmena žiaroviek alebo zámkov, tak v tomto prípade môže zástupca takúto údržbu vykonať sám, bez rozhodnutia vlastníkov bytov zo spoločných prostriedkov. Na takúto údržbu však musí mať udelený súhlas v rámci zmluvy o výkone správy alebo iného typu zmluvy. V zmysle BZ zástupca nemôže rozhodovať o uzavretí zmluvy o úvere, zmluvy o zabezpečení úveru, zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe, o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku a ich častí a iných dôležitých otázkach, ktoré vyplývajú z ustanovenia § 14 BZ, napr. o nákladných investíciách a opravách. V rámci práv a povinností zástupcu by bolo vhodné určiť nejaký finančný limit, ktorý by závisel od objemu finančných prostriedkov v dome, v rámci ktorého môže zástupca vykonávať bežnú údržbu aj bez následného schválenia vlastníkmi. Mohol by sa napr. stanoviť finančný limit 2000 € v rámci ktorého môže zástupca vykonávať bežnú údržbu aj bez následného schválenia a nad tento limit sa bude vyžadovať súhlas vlastníkov. Často sa na zástupcu delegujú povinnosti ako vykonávanie odpočtu vodomerov, sledovanie technického stavu bytového domu a nahlasovanie potreby prípadných opráv, sledovanie lehôt na vykonávanie revízii VTZ (tieto činnosti by mal robiť správca a je za to aj zodpovedný, zástupca vlastníkov k tomu nemá vždy potrebné údaje a doklady), kontrolovanie kvality dodávaných služieb, oznamovanie poistných udalostí správcovi, odhŕňanie snehu z priľahlých chodníkov vchodu v zime a iné. Na základe vyššie uvedeného možno vyvodiť záver, že zástupcovi vyplývajú oprávnenia len na základe BZ a oprávnenia dohodnuté zmluvne, ktoré nebudú zasahovať do právomoci vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zmysle ustanovenia § 14 BZ.

Na druhej strane tohto vzťahu vystupuje správca. Správca však v zmysle ustanovenia § 9 ods. 4 BZ bez súhlasu vlastníkov smie len, resp. je povinný „zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok“. V prípade ak by došlo k procesu zateplenia bytového domu, mal by mať prehľad o postupe prác a hlavne by nemal odsúvať svoju zodpovednosť na zástupcu. Pri určovaní pozície zástupu je veľký priestor na dohady a prirodzené „lamentovanie“. Tým, že sú jeho kompetencie dané zákonom len veľmi úzko, priami účastníci tohto vzťahu radi dopĺňajú jeho obsah vlastnými úvahami a častokrát skôr nešťastne, než zdravou úvahou. Na škodu veci je tiež časté vnímanie zástupcu samotnými vlastníkmi, ktorí od neho vyžadujú, aby boli informátormi, právnikmi, opravármi, policajtmi, znalcami a podobne, a aby to vykonávali takmer zadarmo.

Na to, aby správca mohol riadne plniť svoje povinnosti, je nevyhnutné, aby sa o ich potrebe dozvedel. Na tento účel slúži zástupca vlastníkov bytov. Možno tu spomenúť aj stanovisko Okresného súdu Dunajská Streda v rozhodnutí pod sp. zn. 16C/274/2015 zo dňa 25. 09. 2015, ktoré hovorí, že: „od správcu bytového domu, ktorý správu vykonáva ako svoje podnikanie, možno očakávať vyššiu mieru schopností a znalostí a tým aj kvalitnejšie vykonávanie príkazu – správy bytového domu. Súčasťou tejto povinnosti je nielen kvalitatívny (ako bude príkaz vykonaný), ale aj kvantitatívny (za aké náklady, prípadne s akou škodou alebo s akým výnosom) a časový aspekt (ako rýchlo). Posúdenie, či v danom konkrétnom prípade správca konal v súlade s touto svojou povinnosťou, je však vždy výsledkom posúdenia všetkých okolností príkazu. Ak predmetom výkonu činnosti správcu má byť oprava alebo úkon údržby bytového domu, potom je pre posúdenie, či správca plní svoje úlohy riadne (podľa svojich schopností a znalostí) prihliadať na povahu potrebného úkonu (údržby, opravy), jeho náročnosť, potrebu špeciálnych nástrojov, techniky alebo zaškolených zamestnancov, ale napríklad aj poveternostné podmienky. Na to, aby správca mohol tieto svoje povinnosti riadne plniť, teda aby mohol včas vykonávať potrebné úkony potrebné na obstaranie tovarov a služieb na určitú opravu alebo údržbu, je nevyhnutné, aby sa o ich potrebe dozvedel. Na tento účel si vlastníci bytov v bytovom dome majú zvoliť spoločného zástupcu podľa § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z., ktorý jednak informuje vlastníkov o činnosti správcu a dôležitých otázkach prevádzky domu, jednak uplatňuje voči správcovi požiadavky. Zástupca vlastníkov je zástupcom vlastníkov, nie správcu, keďže ho volia vlastníci a nevymenúva ho správca. Zástupca tak nie je zástupcom (splnomocnencom) správcu bytového domu. Úkony a prejavy vykonané voči nemu tak nemožno považovať za vykonané priamo voči správcovi (v analogickej aplikácii § 22 ods. 1 druhej vety Občianskeho zákonníka). Za chyby a omeškania v činnosti zástupcu vlastníkov tak nezodpovedá správca, ale tieto chyby a omeškania idú na vrub samotných vlastníkov bytov a sú otázkou ich vzťahu k spoločnému zástupcovi, nie k samotnému správcovi.“ Žalobkyňa sa v tomto prípade nemohla domáhať zníženia „správcovskej odmeny“ a mala sa domáhať zníženia odmeny zástupcovi vlastníkov, alebo jeho odvolania, nie však voči správcovi, ale na schôdzi vlastníkov.

Prekročenie právomoci zástupcom, resp. neplnenie si jeho povinností

Preventívnu funkciu neprekročenia rámca povinností zástupcu plní generálna klauzula zodpovednosti za škodu. Pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti je však možné dojednať si aj zmluvnú pokutu, ktorá rovnako plní prevenčnú, ale aj reparačnú funkciu. Možno sa jej domáhať aj v prípade ak nevzniklo ku vzniku škody, stačí ak došlo k porušeniu zmluvy. Zmluvná pokuta musí byť dojednaná písomne a musí byť stanovená jej výška alebo spôsob jej určenia, ustanovuje sa pre každé porušenie povinností, nielen pre povinnosti finančného charakteru. Pre prípad, ak chceme od zástupcu žiadať aj zmluvnú pokutu aj náhradu škody, tak je túto skutočnosť potrebné dohodnúť písomne, inak nie je možné od zástupcu žiadať okrem zmluvnej pokuty aj náhradu škody. Je potrebné myslieť aj na to, že neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť. Primeranosť sa posudzuje s prihliadnutím na celkové okolnosti úkonu, jeho pohnútky a účel, ktorý sledoval. V nadväznosti na judikatúru súdov by bolo možné zakotviť pre prípad prekročenia právomoci finančného charakteru napr. zmluvnú pokutu vo výške 5 až 10 percent zo sumy, o ktorú prekročil svoj finančný limit alebo možno stanoviť aj nejakú pevnú sumu pre prípad porušenia si svojich povinností.

K účinnosti dojednania zmluvnej pokuty v zmluve o výkone správy majú súdy rôzne stanoviská. Väčšinový názor hovorí o tom, že zakotvenie zmluvnej pokuty v zmluve o výkone správy možné je. Dojednanie  zmluvnej pokuty je aj v súlade s ustanovením § 10 ods. 2 písm. e) BZ, ktoré hovorí o tom, že zmluvná pokuta je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu. V prípade, ak bude dojednaná zmluvná pokuta v zmluvnom vzťahu, ktorý uzavrú vlastníci bytov zastúpení správcom na základe zmluvy o výkone správy so zástupcom vlastníkov, tak by takýto vzťah bolo možné posudzovať za záväzkovo-právny a nemalo by to spôsobovať vyššie uvedené komplikácie.

V prípadoch ak si zástupca nebude plniť svoje povinnosti, je možné dohodnúť si  krátenie, nevyplatenie, prípadne pozastavenie vyplácania odmeny, o čom by mali rozhodovať vlastníci bytov a nebytových priestorov na schôdzi vlastníkov. Bolo by vhodné zakotviť čo sa bude považovať za bežné porušenie svojich povinností a určiť si koeficient krátenia odmeny pri takomto porušení a na druhej strane zakotviť hrubé porušenie svojich povinností a pre takýto prípad ustanoviť, že odmena mu nebude vyplatená.

Odvodové a finančné povinnosti

Keďže je funkcia zástupcu platená, má svoj daňový a odvodový aspekt. Táto otázka si však vyžaduje analýzu presahujúcu jeden odsek v tomto článku. Poukazujeme na široké spektrum otázok, ako je napr. postavenie zástupcu z hľadiska príjmu (môže byť nezamestnaný, zamestnaný v trvalom pracovnom pomere, dôchodca, podnikateľ), možný súbeh odmeny z titulu postavenia seba ako zástupcu a seba ako osoby poberajúcej iný príjem, rôzna výška daňového zaťaženia, upustenie od platenia sociálneho poistenia a iné.

Stručne na záver

Téma zástupcu vynára mnoho nejasností a problémov. Zákon málokedy dáva odpovede na riešenie problémov, ktoré sa vynárajú pri tejto téme. Pri niektorých otázkach by bolo vhodné, aby zákonodarca priamo a jasne určil pravidlá hry. Zástupca by mal byť hlavne predstaviteľom a obhajcom záujmov vlastníkov s určitými limitmi, nie predlženou rukou správcu bytového domu, ako sa to mnohokrát stáva. Mal by slúžiť na ochranu záujmov vlastníkov v dome pred správcom.

Autor: JUDr. Mgr. Marek Perdík